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1 de Abril de 2020

Rescisão de contrato de compra e venda de imóveis por culpa do adquirente.

Lei do distrato

Marcos Pinheiro, Advogado
Publicado por Marcos Pinheiro
mês passado

Foram muitas ações ajuizadas nos últimos tempos sobre essa questão.

Promitentes compradores de imóveis que por diversas razões, desistiram do contrato de compra e venda do imóvel e pleitearam na justiça a devolução de parte do que haviam pago.

Esse "o quanto a construtora/imobiliária poderia reter" do que já fora pago pelo comprador; e "o quanto era direito do comprador receber de volta o que pagou" foi uma discussão longa e vários processos desta mesma natureza forma suspensos aguardando um posicionamento do STJ sobre a questão.

Então, qual é o direito do vendedor e qual é o direito do comprador?

Bom, vários tribunais já firmaram sua tese sobre a questão.

Aqui no Estado do Tocantins foram as seguintes sob a respectiva ementa:

INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDA REPETITIVA. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL PELO ADQUIRENTE. VALORES A SEREM DEVOLVIDOS AO ADQUIRENTE E PERCENTUAL A SER RETIDO PELO VENDEDOR.SUPERVENIÊNCIA DA LEI FEDERAL N.º 13.786/2018 QUE DISCIPLINA A MATÉRIA.APLICABILIDADE. TESES FIRMADAS PELO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO TOCANTINS. Tese 1: Os contratos de compromisso de compra e venda de lotes urbanos configuram-se como contratos de adesão. Tese 2: As teses firmadas estão direcionadas aos casos em que o comprador deu causa ao desfazimento do negócio. Tese 3: Tratando-se de relação de consumo, devem ser aplicadas as regras do Código de Defesa do Consumidor. Tese4: Os valores a serem retidos pela empresa administradora devem respeitar o disposto no Artigo32-A, incisos I a V, da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei 13.786/2018. Tese 5: Incidirá correção monetária desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, aplicando-se o índice INPC. Os juros de mora incidirão desde o trânsito em julgado da ação. Tese 6: É devido o desconto do valor referente ao IPTU incidente sobre o imóvel, nos termos do Artigo 32-A, inciso IV, da Lei 6.766/79, redação dada pela Lei 13.786/18.Tese 7: A restituição dos valores pagos ao comprador deverá ocorrer nos moldes no § 1º e seguintes do Artigo 32-A, da Lei 6.766/18 (redação dada pela Lei 13.786/18) no prazo de até 12 meses, respeitadas as carências legais. Tese 8: A indenização por fruição deverá obedecer a regra estabelecida junto ao inciso I, do Artigo 32-A, da Lei 6.766/18 (redação dada pela Lei nº 13.786/18).

Vejam que a tese tem base forte na lei 13.786/2018, inclusive sobre de que forma a restituição deve ocorrer - no prazo máximo de 12 meses.

A Lei 13.786/2018 disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

Essa lei veio, digamos, para dar um equilíbrio entre as partes nesses casos.

Mas, você, o seu contrato, é anterior a essa lei.

Pergunto. É com base nessa lei que o juiz deve decidir? Obviamente que não!

A lei não pode retroagir para alcançar contratos pretéritos, nem pode retroagir os seus efeitos sob pena de violar ato jurídico perfeito e, consequentemente, direito adquirido.

Imagina a bagunça que seria isso, se essa lei fosse utilizada para julgar um contrato realizado por exemplo em 2013, 2014 etc.

Pensando nisso o TJ-TO, acertadamente, alterou algumas das teses antes fixadas, conforme abaixo:

: (i) alterar a Tese 4 do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 0009560- 46.2017.827.0000 a fim de fazer constar que: “a retenção no percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, prevista no incisos II do artigo 32-A, incluído na Lei no 6.766, de 1979, por meio da Lei no 13.786, de 2018, deve ser aplicada somente aos contratos firmados a partir de 28/12/2018, posto que ilegal a irretroatividade de lei, e aos contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei no 13.786, de 2018, aplica-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, de reter o percentual de 10% a 25% do montante pago pelo comprador, ou seja, deve-se aplicar entendimento do REsp 13004188 , julgado pelo STJ sob o rito do Recurso Repetitivo – Tema 557, devendo a restituição de valores ao comprador ocorrer em parcela única, após a declaração da rescisão do contrato.”

Caros no meu ponto de vista essa é a mais importante. No mais, é necessário avaliarem bem o contrato e verificar, principalmente, a data dele para saber qual entendimento deve ser aplicado.

Isso porque vários contratos cobram por:

Fruição

IPTU

clausula penal + retenção de Arras e Despesas Administrativas

Encargos Moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente

etc... todos eles passíveis de contestação.

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